奇案大侦探第一季_孙小法_2022年09月20日_微头条

“房子都烂尾了，我凭啥再还银行贷款啊？我傻啊”浙江嘉兴，许先生按揭了一套别墅，向银行申请了392万元贷款，不料房子烂尾、开发商跑路，许先生一怒之下停止了还贷，没想到银行却把自己告上了法庭。许先生在上海工作，经过多年打拼积累了些许财富，他想买一套大房子改善居住条件，但在上海高昂的房价面前却又显得囊中羞涩。经过一番深思熟虑，他把目光投向了有着“上海后花园”美誉的嘉兴嘉善，由于这里房价低，许先生就决定一步到位，直接认购一套别墅。选中楼盘之后，许先生如约向开发商交付了首付，同时也向银行申请了392万元贷款。接下来，银行如约放款，直接打给了开发商，而许先生则是定期还贷。本以为到了交房的日子，就能如愿住上大房子，可到了第三年时，开发商资金链突然断了，不能按期交房了。经过协商，开发商承诺会尽快想办法恢复施工，延期至半年交房。无奈之下，许先生只能理解、等待。然而半年后，开发商非但没有解决资金问题，反而向法院提交了破产清算申请。按照《企业破产法》之规定，如果楼盘已经符合交付标准，破产管理人就应该履行已经签订的购房合同，向购房者交房。但遗憾的是，许先生所认购的别墅并不符合交付条件，也就是说，之前的购买合同压根无法继续履行。于是，法院指定开发商书面通知许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。既然合同被解除了，那房子不也就没了吗？想到这里，许先生又气又无奈，房子都没了，还要还什么房贷啊。于是他一怒之下，就停止了还贷。可到了第二个月，银行就催促许先生尽快还贷。对此，许先生明确表示拒绝：你们的贷款是给了开发商，现在我房子没了、合同也被解除了，我凭啥继续还贷啊？对此，银行方面拿出了双方签订的《个人购房借款及担保合同》，其中明确显示许先生就是借款人，而且约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属或其他事宜发生任何纠纷，均已贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同下的全部或部分贷款。说白了，就是不论开发商能否交房，许先生都必须还贷。可即便有白字黑字的约定，许先生依旧是铁了心的不还。事后，银行方面就将许先生告上了法庭，主张法院判决许先生继续支付剩余的贷款。法院审理后认为，银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》系双方真实意思表示，属于有效合同，许先生拒不履行合同，构成违约。《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但由于房子确实无法交付，且许先生和开发商之间的购房合同也已经被解除，再要求其继续履行与银行之间的贷款合同也就没了意义。最终，法院判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息及违约金，共计220多万元。对此，许先生更加不服了，房子没了，还要倒赔银行钱，天底下哪有这样的事啊？既然法院判决解除了借款合同，还为什么要赔钱呢？之后，许先生提请了上诉，他的抗辩意见如下：一、银行与自己签订的《个人购房借款及担保合同》属于格式条款，约定的内容刻意加重了自己的责任，从而减轻了银行的责任，且合同是银行当方面拟定的，这显示公平。二、我国合同法规定，合同订立的时候有明显失公平的，合同一方当事人是可以申请撤销合同的，因合同取得的财产可以要求返还。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定： 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。既然两个合同都被法院判决解除，那按照上述规定，开放商就应当将首付款还与自己，剩余的200多万贷款本息也由开放商承担。据此，法院采纳了许先生的上诉意见，二审改判许先生无需再支付银行剩余的贷款本息。值得一提的是，如果许先生遇到的这个开发商并非破产清算而是出于其他原因解除了《商品房买卖合同》，那么开发商就得把按揭贷款返还给购房者。而在这种情况下，就相当于转移了债务，购房者即便房子没了，也必须照常还贷，因为贷款的钱，开发商退还了。但不幸的是，许先生就遇见了如此特殊的情况，开发商破产了，虽然他胜诉了，可自己的首付款和支付的利息，恐怕还得找开发商继续索要啊。最后，提醒广大购房者，买房非小事，一定要事先了解一下开发商的实力和债务情况，特别是开发商卖房的五证《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程许可证》、《国有土地使用证》及《商品房销售(预售)许可证》，此五证，缺一不可。千万别被置业顾问给忽悠了！#奇案大侦探第一季#